北京市地方法规

  【发布文号】-----------

  【发布日期】1995-04-01

  【生效日期】1995-04-01

  【失效日期】-----------

  【所属类别】地方法规

  【文件来源】-----------

北京市房地产管理局出让地价评估技术标准

（试行）

（一九九五年四月一日）

　第一条　为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。

　第二条　本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。

　　　　　　　　　　　　　第一章　资料准备

　第三条　委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：

　　（一）项目立项报告和市计委的批复；

　　（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）；

　　（三）市房地局核发的房屋所有权证；

　　（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算；

　　（五）评估机构认为应提交的其他资料。

　　以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。

　　　　　　　　　第二章　评估方法的运用及参数选取

　第四条　地价评估可分别采用以下方法：

　　（一）基准地价修正法

　　（二）市场比较法

　　（三）假设开发法（剩余法）

　　（四）收益还原法

　　（五）成本逼近法

　　地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。

　第五条　基准地价修正法

　　（一）基准地价修正法的计算公式为：

　　宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其它费用

　　（二）计算时须逐项标明下列数据：

　　１．出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；

　　２．基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；

　　３．土地开发及其它费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。

　第六条　市场比较法

　　（一）市场比较法的基本公式：

　　宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数

　　（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：

　　１．应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。

　　２．容积率修正表为：

┌────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐

│容积率　│≤1 │2　 │3　 │4　 │5　 │6　 │7　 │8　 │9　 │10　│

├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│修正值　│1.00│1.91│2.74│3.50│4.20│4.90│5.60│6.30│7.00│7.70│

└────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘

　　３．区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。

　　４．个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。

　　５．年期修正系数按下列公式计算：

　　　　　　　　　１

　　　　　１－──────

　　　　　　　（１－ｒ）N1

　　Ｋ＝──────────

　　　　　　　　　１

　　　　　１－──────

　　　　　　　（１－ｒ）N2

　　其中：

　　Ｋ：年期修正系数

　　ｒ:贴现率（１１％）

　　N1：待估地出让年期

　　N2：比较案例出让年期

　第七条　假设开发法

　　（一）假设开发法基本公式为：

　　宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润

　　（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：

　　１．开发价值

　　售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的８５％。

　　求取开发价值时，以规划建筑面积计算。

　　２．成本费用

　　２．１建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：

　　建安费用：含结构和装修；

　　红线内市政费用：按建安费用１０％－１５％计；

　　小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用１０％－１５％计；

　　电权、电贴费：５２００元／ＫＶＡ；

　　２．２不可预见费：按建安费用地５－１０％

　　２．３专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的５－１０％；

　　２．４贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取１５％，计息期为工期的一半，以单利计算。

　　３．销售费用

　　３．１工商统一税：５．４５％；

　　３．２买卖手续费：成交价的１％；

　　３．３代理及广告宣传费：总开发价值的１％－３％；

　　４．发展商利润：以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：

┌──────────┬───────┬───────┬───────┐

│　　　投资年期　　　│　　一年期　　│　　两年期　　│　　三年期　　│

├──────────┼───────┼───────┼───────┤

│　　　回报率　　　　│　　２０％　　│　　３０％　　│　　４０％　　│

└──────────┴───────┴───────┴───────┘

　第八条　收益还原法

　　（一）收益还原法基本公式为：

　　宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率

　　（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：

　　１．物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的８５％；

　　２．各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼６５％－７０％；商业楼４０％－６０％平房四合院及住宅７０％－７５％。

　　３．空置率根据物业类型、市场供需等情况，取５％－３０％；

　　４．经营性成本取总收益３０％－４０％；

　　５．还原利率取１０％－１５％。

　第九条　成本逼近法：

　　（一）成本逼近法基本公式为：

　　宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益

　　（二）计算中包含以下内容：

　　１．土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；

　　２．土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；

　　３．利息（参照假设开发法取值）；

　　４．利润（参照假设开发法取值）；

　　５．应缴税费；

　　６．土地所有权收益。

　第十条　拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：

　　（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；

　　（二）地上物及其附着物的补偿费；

　　（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；

　　（四）房屋周转费；

　　（五）拆迁服务费；

　　（六）拆迁管理费；

　　（七）单位停业损失费；

　　（八）征用土地费：

　　１．耕地占用税；

　　２．菜田基金；

　　３．青苗补偿费；

　　４．土地补偿费；

　　５．劳动力安置费；

　　６．其他费用。

　　（九）因特殊情况发生的其他费用。

　第十一条　红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：

　　上水工程、　雨水工程、　污水工程、　热力工程、　煤气工程、　供电工程、　电信工程、　道路工程等。

　第十二条　项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积

　　在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：

　　　　　　　总开发费用

应计开发费用＝─────×建设用地面积

　　　　　　　总占地面积

　第十三条　宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其地价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建设面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。

　第十四条　计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建筑面积计算，不得小于总容积率的８０％。

　第十五条　地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。

　第十六条　土地开发费总额不应超过熟地总价的６０％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。

　第十七条　项目用地中的部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。

　　　　　　　　　　　　 第三章　评估报告书

　第十八条　评估报告分为以下两类：

　　（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；

　　（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程，报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。

　第十九条　评估报告应包括以下各项内容：

　　（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；

　　（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；

　　（三）土地的使用性质和出让年限；

　　（四）评估标的物的权属及他项权利状况；

　　（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；

　　（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；

　　（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；

　　（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；

　　（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；

　　（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。

　第二十条　评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。

　　（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。

　　（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。

　第二十一条　本标准自发布之日起试行。

　第二十二条　本标准由市房地产管理局负责解释。