福建省地方法规

  【发布文号】厦门市人民政府令第10号

  【发布日期】1995-06-02

  【生效日期】1995-09-01

  【失效日期】-----------

  【所属类别】地方法规

  【文件来源】-----------

厦门市居住小区物业管理规定

（１９９５年６月２日厦门市人民政府令第１０号）

　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则

　第一条　为加强厦门市居住小区管理，保障居住小区物业的合理使用，创造优美、整洁、文明的居住环境，根据国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，结合厦门市实际情况，制定本规定。

　第二条　本规定所称居住小区（以下简称小区）系指以住宅为主，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的生活居住区或住宅组团。

　　小区的范围由厦门市城乡建设委员会（以下简称市建委）会同有关部门划定。

　第三条　小区的物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。

　　本规定所称的小区物业管理，系指对小区内各种用途的房屋、构筑物及其设备、公用设施、公共场地的养护维护和管理以及对小区内环境卫生、公共秩序、安全保卫的管理。

　　本规定所称的业主，系指小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

　第四条　小区内业主及非业主使用人通过管理大会选举成立小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表全体业主和非业主使用人的权益，依据本规定、管理公约和管委会章程行使职权。

　第五条　物业管理公司根据管委会的委托，按照本规定对小区物业统一实施管理，业主和非业主使用人应配合物业管理公司开展工作，并有权监督物业管理公司的工作。

　　物业管理公司必须在接受委托管理的小区内设小区管理处。

　第六条　市建委是厦门市小区物业管理的主管部门。

　　管委会和物业管理公司应接受市城管办、各级城建部门和其他有关部门的监督、指导。

　　　　　　　　第二章　小区物业管理范围和职责的划分

　第七条　小区物业管理范围包括以下事项：

　　（一）对房屋的使用、装修、维修、养护的管理和监督；

　　（二）对开发建设单位投资的公用设施的养护和管理；

　　（三）对公共场所的管理；

　　（四）对园林绿地的管理；

　　（五）对车辆停放的管理；

　　（六）对安全保卫的管理；

　　（七）对环境卫生的管理；

　　（八）其它事项的管理。

　第八条　小区内的公用设施分政府投资的公用设施和开发建设单位投资的公用设施。政府投资的道路、路灯、给排水、煤气、供电、邮电通讯设施、公厕、化粪池、垃圾站、园林设施、绿地等公用设施的管理、维修、养护等工作由政府有关行政部门或专业部门负责；开发建设单位投资的公用设施的管理、维修、养护工作由管委会委托物业管理公司负责，但开发建设单位投资的宽度在３．５米以上的道路的维修、养护工作由政府有关行政部门或专业部门负责。

　　由政府有关行政部门或专业部门负责的，政府有关行政部门或专业部门可根据需要委托物业管理公司承担。

　　　　　　　　　第三章　管理大会及小区管理委员会

　第九条　管理大会由小区的业主以及直管公房和单位自管房的非业主使用人组成。

　　如小区范围较大，可根据实际情况，由小区的业主代表以及直管公房和自管公房的非业主使用人代表组成管理大会。

　　管理大会必须要有代表百分之五十以上投票权的业主和非业主使用人出席才能召开。业主和非业主使用人可以用书面形式委托代理人出席管理大会。

　第十条　小区交付使用并且入住率达到百分之三十以上时，应由市建委和开发建设单位牵头，组织召开第一次管理大会，选举产生管委会。

　　经持有过半数以上投票权的已入住业主和非业主使用人决定，可推迟召开第一次管理大会，但须在决定中提出推迟召开管理大会的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。

　第十一条　管理大会每年召开一次，由管委会召集。管委会应于十天以前将召开管理大会的地址、日期和内容送达每一位业主和非业主使用人。

　　经持有百分之十五以上投票权的业主和非业主使用人提议，管委会须在接到提议后半个月内立即就其提议内容召开管理大会。

　第十二条　管理大会以投票或其他方式表决。

　　表决权按下列规定计算：

　　（一）住宅房屋一套房屋为一票，其中直管公房和单位自管房业主及其非业主使用人各为半票；

　　（二）非住宅房屋在一百平方米以上者，每一百平方米为一票，一百平方米以下的为一票。

　　管理大会的决定，以出席会议的业主和非业主使用人所投票数的过半数通过。

　第十三条　管理大会的职权：

　　（一）选举、罢免管理委员会的组成人员；

　　（二）决定小区内有关业主和非业主使用人利益的重大事项；

　　（三）听取和审议管委会的工作报告，监督管委会工作；

　　（四）制订和修改管理公约；

　　（五）批准和修改管委会章程；

　　（六）审议小区房屋公共维修基金、公共社区专用基金等专用基金的使用情况；

　　（七）改变或撤销管委会不适当决定；

　　（八）其他应当由管理大会行使的职权。

　第十四条　管委会委员由管理大会在业主和非主业使用人中选出。管委员会委员为七至十五人，但必须是单数。管委会设主任一人，副主任一至二人，从管理委员会委员中选出。

　　小区内直管公房的比例超过百分之三十时，管委会委员中必须至少有二名房管部门的人员。

　　管委会可从派出所、居民委员会等有关单位的人员中聘请二名或四名管委会委员。

　　管委会聘请执行秘书一到二名，负责处理管委会日常事务。

　第十五条　管委会委员每届任期三年，可连选连任，可兼职，也可专职，其中专职人员的报酬，由管理大会决定。

　　管委会会议根据工作需要由管委会主任召集，五名以上管委会委员也可联名要求召集。会议通知应提前十天送达每位委员。召集人可根据需要邀请物业管理公司、城建部门、居委会等有关部门和单位的人员列席会议。

　第十六条　管委会对管理大会负责和报告工作。管委会行使下列职权：

　　（一）召集和主持管理大会，并汇报年度的工作；

　　（二）拟定管委会章程；

　　（三）决定以何种方式聘请物业管理公司，并与物业管理公司签订委托管理小区物业的委托合同；

　　（四）审议物业管理公司制订的对小区的管理计划；

　　（五）审议物业管理公司提出的大中修理和更新改造公用设施的报告；

　　（六）审议小区物业管理服务的收费项目和标准；

　　（七）监督物业管理公司对小区的管理、服务工作；

　　（八）督促业主和非业主使用人执行小区管理规定，履行管理公约，及时交纳管理服务费用和房屋公共维修基金；

　　（九）协调业主和非业主使用人与物业管理公司的纠纷。

　第十七条　管委会章程、管理大会决议、管委会决议都不得与国家法律、法规、政策和本规定相抵触；如有抵触，市建委有权予以纠正或予撤销。

　　　　　　　　　　　　　第四章　管理公约

　第十八条　管理公约由第一次管理大会制订。

　　本规定所称管理公约，是指由业主和非业主使用人承诺的，对全体业主和非业主使用人具有约束力的，有关业主和非业主使用人在小区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

　第十九条　已生效的管理公约对小区所有业主和非业主使用人具有约束力。

　第二十条　管理公约应当包括下列内容：

　　（一）小区名称、地点、范围、面积及住家户数；

　　（二）公共场所及公共公用设施状况；

　　（三）管理大会的召集程序和方式及决定小区重大事项的方式；

　　（四）业主和非业主使用人使用其住宅和小区内公共场所和公用设施的权益；

　　（五）业主和非业主使用人参与小区物业管理的权利；

　　（六）业主和非业主使用人对管委会及物业管理公司的监督权；

　　（七）小区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；

　　（八）业主和非业主使用人在小区内应遵守的行为准则；

　　（九）违反管理公约的责任；

　　（十）其他有关事项。

　　管理公约必须符合法律、法规、政策有关规定，并于制定通过后一个月内报市建委备案。

　　　　　　　　　　第五章　物业管理公司及其职责

　第二十一条　物业管理公司根据小区物业委托管理合同对小区实施物业管理。物业委托管理合同的内容包括：

　　（一）管理项目；

　　（二）管理权限；

　　（三）管理要求；

　　（四）管理服务费用；

　　（五）管理期限；

　　（六）解除、终止委托管理合同的条件；

　　（七）风险责任及违约责任；

　　（八）管委会对物业管理公司的监督检查；

　　（九）其他双方约定的内容。

　　委托管理合同应当于签订后一个月内报市建委备案。

　第二十二条　物业管理公司的权利：

　　（一）根据本规定及管理项目制订具体的实施管理办法；

　　（二）依照委托管理合同和有关价格管理规定收取管理服务费用；

　　（三）制止违反小区管理规定的行为；

　　（四）选聘专营公司承担专项业务。

　第二十三条　物业管理公司有权实行多种经营，享受国家对第三产业的优惠政策。

　第二十四条　物业管理公司的义务：

　　（一）根据有关城市管理标准和委托管理合同对小区实施管理；

　　（二）接受管委会和业主以及非业主使用人的监督；

　　（三）及时接受和处理业主、非业主使用人关于小区管理的投诉；

　　（四）积极配合有关部门对小区内违章违法行为的处理。

　第二十五条　物业管理公司对小区管理未能达到有关城市管理标准和委托管理合同规定的要求，管委会或委托方可以解除合同。

　　因管理、维修、养护不善或因没有及时修理而造成业主和非业主使用人损失的，物业管理公司应当赔偿损失。违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。

　第二十六条　对无故不交各项应交费用的业主和非业主使用人，物业管理公司可要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用３‰的滞纳金。逾期不交欠缴费用和滞纳金的，提交管委会处理。

　　　　　　　　　　　第六章　小区的使用及维护

　第二十七条　业主和非业主使用人对房屋的使用，必须严格遵守下列规定：

　　（一）未经有关部门批准不得改变房屋的结构、用途和外貌；

　　（二）不得对房屋的内外墙、梁、柱、板、阳台、平台、屋盖、通道擅自凿、拆、搭、占；

　　（三）不得堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品；

　　（四）不得利用房屋从事危害他人合法权益和其它非法的活动。

　　业主和非业主使用人需要对房屋进行装修，须经物业管理公司同意，并严格遵守有关规定方能进行。

　第二十八条　房屋的维修责任，按下列规定划分：

　　（一）室内部分，由业主负责维修；

　　（二）整体外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施、屋盖、电梯等房屋本体公用设施，由物业管理公司负责组织定期养护和维修。维修费用按异产毗连房屋维修责任划分与费用分摊规定，从业主和非业主使用人缴纳的房屋公共维修基金中支出。

　　房屋公共维修基金应由小区管理处按栋号或梯号建立维修基金档案，专款专用，不得挪作他用。

　第二十九条　房屋或楼宇不存在产权交叉，只有一个业主时，也可以由业主对房屋自行维修、养护，但必须接受小区的统一管理。

　第三十条　小区内由开发建设单位投资的给排水、宽度３．５米以下的道路、路灯、停车场、公共娱乐场所、配电房、公共绿地、园林设施、公厕、化粪池、垃圾站等小区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费用中支出。

　　小区公用设施的大中修理和更新改造的费用从公共社区专用基金中支出。

　第三十一条　在小区内不得有下列行为：

　　（一）擅自改变小区内土地用途；

　　（二）擅自侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品，践踏花园草地；

　　（三）随地丢撒果皮、废纸和杂物，随地倾倒垃圾；

　　（四）饲养鸡、鸭、鹅、猪、狗等禽畜；

　　（五）擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线，或开挖道路等；

　　（六）搭建各类违章建筑；

　　（七）损坏水、电设备等公用设施；

　　（八）随意停放车辆和鸣喇叭；

　　（九）焚烧沥青、油毡、皮革、橡胶、垃圾等产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质；

　　（十）超标排放噪音、烟尘、废气、粉尘、污水等；

　　（十一）未经允许擅自张贴标语、广告和各类启事，悬挂广告牌或物品；擅自在公共设施上写、刻、画；

　　（十二）从事管理公约所禁止的行为；

　　（十三）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

　　有关专业管理部门在小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，须事先与物业管理公司联系，对开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工。

　第三十二条　违反本规定第二十七条、第三十一条规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可会同有关部门进行强制恢复；造成损失的有权要求责任人赔偿。

　　　　　　　　　　　　 第七章　小区的移交

　第三十三条　小区在管委会成立之前，由开发建设单位自行或委托物业管理公司对小区进行前期管理。管理费用除按有关规定向业主和非业主使用人收取管理服务费用外，其余由开发建设单位承担。

　　管委会成立二年后，管委会可重新聘请物业管理公司，在同等条件下，原物业管理公司有优先受聘的权利。

　第三十四条　小区的开发建设单位，不得将工程质量不合格或配套设施不完善的小区交付使用。

　　保修期内由开发建设单位负责与施工单位联系维修，也可以由开发建设单位委托物业管理公司与施工单位联系维修。

　第三十五条　开发建设单位在移交小区时，应当向管委会移交下列小区工程建设资料：

　　（一）居住区规划图、竣工总平面图；

　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

　　（三）地下管网竣工图；

　　（四）其它必要资料。

　第三十六条　公共社区专用基金来源另行规定执行。

　　公共社区专用基金的使用受市建委监督管理。

　第三十七条　开发建设单位应在移交小区时，按市政府有关规定提供小区物业管理用房，其产权属管委会。管理用房不得出租、转让、出借、抵押、挪作他用。

　第三十八条　开发建设单位应在移交小区时，按市政府规定提供部分商业用房，该商业用房的产权属管委会。

　　该商业用房和小区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充小区的管理服务费。

　第三十九条　开发建设单位违反本规定第三十七条、第三十八条第一款的，市建委应当责令其限期履行。在规定的期间内仍不履行的，市建委可申请人民法院强制执行。

　第四十条　居住小区的公共社区专用基金、房屋公共维修基金和管理服务费的收支情况，由管委会会同物业管理公司半年公布一次，接受业主和非业主使用人的查询和监督，并报市建委备案。

　　　　　　　　　　　　　　第八章　附则

　第四十一条　写字楼、商住楼等物业管理可参照本规定执行。

　第四十二条　本规定实施前已建成的管理较好的小区，执行本规定有困难的，经市建委等有关部门同意，可暂缓执行本规定有关管理模式的规定，但必须积极创造条件，在一九九七年一月一日之前执行本规定。

　第四十三条　本规定自一九九五年九月一日起施行。