湖北省地方法规

  【发布文号】武政[1998]34号

  【发布日期】1998-06-12

  【生效日期】1998-06-12

  【失效日期】-----------

  【所属类别】地方法规

  【文件来源】-----------

武汉市人民政府关于进一步加快

出售旧公有住房促进已售公房上市的通知

（１９９８年６月１２日武政〔１９９８〕３４号）　　为进一步推动我市住房制度改革，逐步实现职工住房商品化，住房分配货币化，盘活存量住房，改善居民居住条件，促进房地产业的健康发展，培育我市新的经济增长点，根据国务院有关深化城镇住房制度改革的文件精神，结合我市实际，经研究，现就进一步加快出售旧公有住房，促进已售公房上市的有关问题通知如下：

　一、出售范围

　　本市公有住房除无法确认产权的房屋，委托代管房屋，属保护文物、优秀历史建筑房屋，危险房屋，违章房屋，经市人民政府确定不宜出售的房屋不能出售外，其它均可出售。

　　单位公有住房产权来源无争议，且不属违章建筑，但因缺乏建房资料而未办理房地产确权手续的，在各单位提供有关真实有效的证明，房地产管理部门办理了房地产权属登记手续的房屋也可出售。

　　临街底层住房经过产权单位批准已部分改为营业用房的也可出售。

　二、售房对象

　　凡具有本市城镇户口，已合法租住或由单位调整分配的、属于出售范围内国家直管和单位自管公有住房的住户或职工（以下统称承租住户），都可以申请购买现租住公有住房。

　　公有住房产权单位对本单位和非本单位的承租住户购买公有住房要执行统一售房政策，不得限制非本单位承租住户购买公有住房。

　三、购买公有住房面积计算

　　承租住户购买租住的公有住房按户购买，按租住公有住房实有建筑面积计算（包括每户公摊的公共面积）。对高层住宅公用设备、设施占用的建筑面积应按户分摊，并计算其产权面积，但不计算房价，也不计入超面积基数。

　　根据有关规定，我市购买公有住房控制面积标准暂定为：

　　（一）按户籍人口控制标准。以城镇户口为依据，户人均建筑面积新房２０平方米、旧房３０平方米。现役军人、带薪留学人员、户藉在校的大中专学生作家庭人口计算；家庭独生子女、３０岁以上未婚大龄青年可按２人计算；劳教、有期服刑人员为有利于其劳动改造，也可作家庭人口计算。

　　（二）按职级控制标准。科级及科以下干部、职工７５平方米，处级干部１００平方米，局级干部１３０平方米。有专业技术职称的人员按相应级别掌握。

　　以下两种控制标准可由购房人选择，此标准只作购买自住公有住房享受不同售价政策的依据。

　四、出售价格

　　按照《武汉市深化城镇住房制度改革方案》的规定，１９９８年出售公有住房（包括腾空住房）按１９９５年的房改成本价出售。各类结构住房房改成本价详见表一。

　　表一：　　　　　　　１９９５年房改成本价格表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：元／平方米

────────────────────────────────────

房屋结构　　　　　　房改成本价　　　　负担价　　　　　　　 抵交价

────────────────────────────────────

钢混结构　　　　　　　 1000　　　　　　777　　　　　　　　　 223

砖混一等结构　　　　　　800　　　　　　577　　　　　　　　　 223

砖混二等结构　　　　　　614　　　　　　391　　　　　　　　　 223

砖木一等结构　　　　　　620　　　　　　397　　　　　　　　　 223

砖木二等结构　　　　　　434　　　　　　211　　　　　　　　　 223

砖木三等结构　　　　　　386　　　　　　163　　　　　　　　　 223

简易结构　　　　　　　　343　　　　　　120　　　　　　　　　 223

────────────────────────────────────

　　实际售价＝〔（１９９５年房改成本价－年工龄折扣额×夫妇双方到１９９２年的工龄和）×（１－年折旧率×已竣工使用年限）－负担价×现住房折扣率〕×地段调节率×楼层调节率×朝向调节率×（１－一次性付款折扣率）×建筑面积。

　　凡承租住房所购公有住房面积在控制面积以内或超过控制面积５平方米以内的售价按上述公式计算；超过５－１５平方米部分的售价不给予工龄和现住房折扣；超过１５平方米以上部分的售价按１９９５年确定的市场价格计算。各地段，房屋市场价格详见表二。

　　表二：　　　　　　　１９９５年房改市场价格表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：元／平方米

────────────────────────────────────

市场价格　　　　　　　　　　　 房屋结构

地段等级　　　　　 砖混一等　　 砖混二等　　 钢混多层　　 钢混高层

────────────────────────────────────

一级　　　　　　　　 1391　　　　 1194　　　　 1851　　　　 2442

二级　　　　　　　　 1391　　　　 1194　　　　 1851　　　　 2442

三级　　　　　　　　 1391　　　　 1194　　　　 1851　　　　 2442

四级　　　　　　　　 1365　　　　 1168　　　　 1825　　　　 2415

五级　　　　　　　　 1339　　　　 1142　　　　 1798　　　　 2389

六级　　　　　　　　 1313　　　　 1116　　　　 1772　　　　 2363

七级　　　　　　　　 1286　　　　 1089　　　　 1746　　　　 2337

八级　　　　　　　　 1260　　　　 1063　　　　 1720　　　　 2310

九级　　　　　　　　 1234　　　　 1037　　　　 1693　　　　 2284

────────────────────────────────────

　　出售经过产权单位批准已部分改为营业用房的临街底层住房，其价格按１９９５年确定的市场价格计算。

　五、公有住房出售的折扣政策

　　按房改成本价政策出售公有住房，实行下列折扣政策：

　　（一）承租住户购买租住公有住房，按承租人夫妇双方１９９２年以前的工龄之和乘以工龄折扣额折减。工龄折扣额为每年每平方米３．４３元。１９９２年前离、退休职工的工龄计算到实际离、退休年份；丧偶单身职工购买租住公有住房时，计算工龄可加上其配偶去世前实际工龄；离异单身职工购买租住公有住房时，可加上其配偶离异前的实际工龄。

　　（二）旧公有住房出售按使用年限成新折扣，平均每年折旧率为２％。使用３０年以上的旧公有住房按３０年计算折旧。

　　（三）承租住户购买租住公有住房，对其负担价予以折扣。１９９８年现住房折扣率为３％，以后每年降低１％。

　　（四）公有住房实际售价根据朝向、楼层、地段等因素进行调节，各类调节率详见表三、四、五。

　　表三：　　　　　　　　住房城区地段调节率表

────────────────────────────────────

地段等级　　　 一　　二　　三　　四　　五　　六　　七　　八　　九

────────────────────────────────────

调节率％　　　 130　 100　 80　　78　　76　　74　　72　　70　　70

────────────────────────────────────

　　注：地段划分详见《武汉市土地等级》

　　表四：　　　　　　　　　住房朝向调节率表

────────────────────────────────────

朝向　　　　　 朝东向　　　　朝南向　　　　朝西向　　　　朝北向

────────────────────────────────────

调节率％　　　　 95　　　　　 100　　　　　　90　　　　　　85

────────────────────────────────────

　　注：按主要卧室定朝向，如果只有一个朝向直接计算；如果有几个朝向则调节率直接按９２％计算。

　　表五：　　　　　　　　　住房楼层调节率表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：％

────────────────────────────────────

楼房层数/　　　　　 四　　　 五　　　 六　　　七　　　八层及以上

────────────────────────────────────

居住层次

一　　　　　　　　　97　　　 95　　　 95　　　 95　　　　95

二　　　　　　　　 100　　　100　　　100　　　100　　　 100

三　　　　　　　　 105　　　105　　　105　　　105　　　 105

四　　　　　　　　　98　　　105　　　105　　　105　　　 105

五　　　　　　　　　96　　　105　　　105　　　105

六　　　　　　　　　94　　　100　　　100

七　　　　　　　　　92　　　 95

八层及以上　　　　　90

顶层　　　　　　　　80

────────────────────────────────────

　　注：八层以上有电梯的楼房，住房免费使用电梯的，三楼以上均为１０５％，顶层８５％；住房交电梯使用费的，二楼以上均为１００％，顶层８５％；一层有架空层的，有独用小院的，在主干道临街的，为１００％。三层（含三层）以下调节率为１００％。

　　（五）承租住户购买租住公有住房，一次性付款按实际售价折扣２０％。

　　（六）承租住户购买租住公有住房，一户只能享受一次折扣政策优惠。

　　每个承租住户的购房家庭人口、夫妻双方工龄不得分别重复计算。

　六、购买公有住房的其他政策

　　（一）承租住户按房改成本价购买租住公有住房，付清购房款后即获得住房的完全产权（占有权、使用权、处置权和收益权），取得市人民政府有关职能部门发给的、由国家建设部统一制定的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（以下简称房地产权属证件），产权归个人所有，受国家法律保护。

　　（二）本文件发布前，已按房改政策以标准价购买公有住房部分产权的，可按当年房改政策补足以标准价计算的实际付款与当年以房改成本价计算的应付房价款的差额后，即取得住房完全产权。

　　（三）承租住户按照市人民政府批准的房改方案第一次购买公有住房的，免征契税。属下列情况之一的，视为第一次购买公有住房：原住房未达到规定面积标准，重新购房的；职务、职称晋升，原购住房退还，重新购房的；职工异地调动、交流，原工作地所购住房退还，在新工作地重新购房的。但所购房屋超过市规定控制面积标准的部分，按超过面积的购房款计征契税。

　　（四）承租住户购买租住公有住房一次性付款有困难的，可向市房改委资金管理中心或银行申请抵押贷款。

　七、促进已售公有住房的交易

　　（一）承租住户已购公有住房在取得完全产权后，可以进入市场交易，所售房款如不是新购房或新购房后的余额，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　（二）鼓励卖旧房买新房的计征税费方式：

　　１、已购公有住房上市出售后，为简便征收有关税费，对出售所购公有住房取得的售房收入，依全额按统一规定的５％综合征收率征收营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、个人所得税等各项税费作为保证金。

　　２、对售房收入中用于新购房款的部分免收综合征收率５％的税款。具体运作时，出售人先向征收机关按综合征收率交纳５％的保证金；新购进住房后，再办理保证金退还手续。

　　（三）大力发展房地产中介组织，鼓励中介组织从事房地产交易代理业务，加快培育房地产交易二、三级市场。

　八、出售或购买公有住房的交易办证。

　　（一）自管房产权单位按本文规定向市房地局（房改办）提出出售自管公有住房申请，经批准后，由房地产管理部门办理交易立契和权属登记手续，发放统一的房地产权属证件。已出售的自管公有住房，可由单位集中申办房地产权属证件。

　　（二）出售直管公有住房，由承租住户向属地房管所提出购房申请，经房地产公司审核后，报市房地局审批并办理交易立契手续、发放房地产权属证件。

　　（三）房地产管理部门应为购房人提供申请、审批、交易、办证一条龙服务，自受理出售公有住房单位申请办理权属登记之日起，一个月内办完交易立契手续、发放房地产权属证件。可以采取先收款，后办证的办法，对购房所交的房价款按建筑面积核实发放权属证件后，多退少补。

　九、公有住房出售后的管理与维修

　　公有住房出售后，由售房单位从售房款中提取１０％，并由购房人按每户每月每平方米使用面积０．１０元按年一次性缴纳，作为房屋共用部位和共用设施的维修基金；高层建筑配有电梯设备的从售房款中提取３０％，购房人按每户每月每平方米使用面积０．２０元按年一次性缴纳，作为维修基金。基金的使用帐目定期按栋公布，维修资金不足时，再由购房人按各自住房建筑面积分摊。购房人购得住房后，必须遵守《公有住房售后共用部位和共用设施的管理与维修协议》，正确使用和爱护房屋，不得擅自改变房屋内部结构，确保住房安全。公有住房出售后，由售房单位组建或委托物业管理部门实行社会化、专业化管理管理。

　十、售房资金的管理和使用

　　全市公有住房售房资金归售房单位所有，实行集中存储，分级管理。由售房单位设立专户，存入武汉市商业银行（原武汉城市合作银行），由同级财政会同房地局（房改办）、房改委资金管理中心监管，确保售房单位专项用于住房制度改革。

　十一、售房相关配套政策

　　（一）从１９９８年７月１日起，停止公有住房无偿分配，出售旧公有住房实行房改成本价，停止实行标准价。

　　（二）承租住户按现行房改成本价政策购买公有住房的时间截止到１９９８年１２月３１日。

　　（三）从１９９８年７月１日起，尚未出售的公有住房月租金标准由每平方米使用面积０．８８元调到１．２０元，以后逐步增加，到２０００年原则上调整到占职工家庭月工资收入１５％的水平。

　　（四）未享受房改成本价政策购买公有住房的职工家庭，其住房问题将通过住房分配货币化方案确定的方式解决。

　　（五）对收入低于全市最低生活保障线的困难家庭，仍实行廉租住房政策。廉租住房的租金实行政府定价。困难家庭收入增加时，应腾退廉租住房或对其收取标准住房租金。

　十二、出售、购买公有住房的有关要求

　　为保证我市出售旧公有住房工作顺利进行，各区县、各部门、各企业、事业单位要充分认识这项工作的意义，加强领导，成立由主要领导同志挂帅，有工会、纪检、监察等部门参加的工作专班，精心组织，加强宣传，积极推进，严格执行政策，不得弄虚作假。纪检、监督部门要加强监督检查，对违纪违规者要严肃处理。各有关部门要提高办事效率，特别是各级房地产管理部门要简化办事程序，公开收费标准和办事时限，促进我市旧公有住房出售和已售公房上市工作健康顺利进展。

　　本《通知》从下发之日起执行，并由市房地局（房改办）负责解释。市房地（房改办）、财政、地税局等有关部门于１９９８年５月１日前要制订出相关配套办法报市人民政府认可后发布实施。

　　市人民政府以前制定的有关出售公有住房的文件与本《通知》规定不一致的，按本《通知》执行。