湖北省地方法规

  【发布文号】鄂政发[1999]29号

  【发布日期】1999-04-05

  【生效日期】1999-04-05

  【失效日期】-----------

  【所属类别】地方法规

  【文件来源】-----------

湖北省人民政府批转省物价局关于

加强房地产价格调控促进住房建设和消费意见的通知

（１９９９年４月５日鄂政发〔１９９９〕２９号）　　现将省物价局《关于加强房地产价格调控促进住房建设和消费的意见》转发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　 关于加强房地产价格调控促进住房建设和消费的意见

　　　　　　　　　 （省物价局　１９９９年１月１９日）

　　目前，我省城镇住房出售价格过高，抑制了居民的购房需求，加上房地产盲目投资、住房布局不合理、低租金制约等因素，造成商品住房大量空置。为了认真贯彻《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发〔１９９８〕３４号）精神，结合我省实际情况，切实解决目前存在的问题，加强和改善房地产价格调控，调整和规范住房价格构成，保持价格合理稳定，以扩大居民住房消费，促进住房建设，拉动我省经济更快更好地发展，特提出如下意见。

　一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系

　　各地要加强对房地产价格总水平的调控，以保持经济适用住房价格合理稳定为重点，做好房地产价格调控工作，建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。

　　对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。经济适用住房用地实行划拨方式供应，免收土地出让金。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，确保行政划拨土地政策的落实，严禁炒卖经济适用住房用地。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控，制止各种乱收费，禁止乱摊和虚置成本。新建经济适用住房出售价格构成包括以下因素：住房建设的征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；以上４项之和为基数的２％以内的企业管理费（确有特殊情况，不得超过３％）；贷款利息；税金；３％以下的利润。经济适用住房出售价格由所在地市（县）以上人民政府物价部门根据以上因素商有关部门合理确定，并定期公布。价格一经确定，任何单位或个人不得随意提价。经济适用住房销售价格未经物价部门审批定价的，房地产管理部门不予核发《商品房销售（预售）许可证》，也不予办理交易手续和产权登记手续。

　　对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，具体廉租住房租金标准，按不高于同期公有住房租金的７０％，由市（县）级物价部门制定，报上一级物价部门批准执行。最低收入家庭和中低收入家庭收入水平线由市（县）人民政府依据本地区经济发展水平、职工家庭工资水平、住房面积标准和住房价格等因素确定，每年公布一次。

　　对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格，接受物价部门监督。各地要制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。高收入家庭购房不得享受经济适用住房的各种价格优惠政策。

　　加强土地使用权价格的管理。基准地价实行政府定价，各地要抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据调控、引导地价水平。基准地价由县以上人民政府价格主管部门会同土地管理部门制定，经当地政府同意后，报省物价局会同省土地管理局审批，再由当地人民政府公布实施。基准地价一般每两年调整公布一次。标定地价的制定，应当以取得资质的专业评估机构的地价评估结果为基础，根据国家宏观经济政策要求和房地产供求市场变化趋势，经组织专家论证后，由县以上价格主管部门会同土地及房地产管理部门确定，由同级人民政府批准，定期向社会公布，并报省级物价、土地管理部门备案。

　　城市改造拆迁，要认真贯彻《湖北省城市房屋拆迁管理实施细则》（省人民政府４９号令）精神，对拆迁户实行拆除房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。

　二、清理整顿建设项目和房地产交易环节收费，降低住房建设成本，减少住房交易中的流通费用

　　各地、各部门要加大清理整顿工作力度，坚决取消一批不合理收费项目和降低一批收费标准。取消企业资质审查、工程竣工验收等收费及各种押金、保证金，合并重复的收费；整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费，降低过高的收费标准（经济适用住房实行减半征收）。停止向住房开发建设收取用电权费，要加强对住房建设中的供水、供电、供气、通讯等附属设施建设的管理，各项费用要公开标准，严格执行预算定额。工程监理、房地产价格评估等中介组织，对经济适用住房开发建设的服务收费不超过法定标准的７０％。建立和完善房地产开发企业负担卡制度，调整和规范住房价格构成，加强对建设项目收费及住房价格构成的监审，严禁开发企业将自身应承担的费用转嫁给购房者。

　　全面清理房地产交易环节的收费，取消各种名目的管理费、监证费，整顿规范房地产交易中的交易手续费及各种服务收费，按精简效能原则压缩房地产交易管理机构及其人员，降低机构人员经费和流通费用，促进房地产交易。

　　对城市基础设施配套费等较大的收费项目，要进行专项治理。城市基础设施配套费，凡未开征的城市，一律不得开征；对已开征的城市，由省物价局会同省财政厅、省建设厅结合税费改革和公用事业价格改革制定治理方案，在治理方案出台前，各地要按照合并重复的收费项目、降低过高的收费标准的原则，对现行收费进行整顿。

　　规范人防建设费，对住房开发建设，按规定需要配套建设人防工程的，要坚持同步配套建设，不得收费；按规定需要同步建设，但因地质条件等原因不能同步配套建设，而必须异地建设收费的，异地建设许可条件和收费标准要从严核定，不得只收费不建设或是多收费少建设。

　　各地要坚决贯彻国务院关于停止征收经济适用房商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点及其它营业性配套公建，要根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价；对需要实行政府定价出售、出租的商业用房及其它营业性配套公建，应按照保本或保本微利的原则由当地价格主管部门核定价格标准。配套建设的网业商点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途。

　　凡经国务院和省政府及同级财政、物价部门公布取消的建设项目收费的项目，各地、各部门、各单位均不得继续收取，违者按有关政策法规规定严肃处理。

　三、规范住房价格及物业管理收费行为，建立正常、良好的市场秩序

　　政府价格主管部门要积极指导、协助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制，监督企业销售住房实行明码标价，禁止虚假标价。对违反国家规定，乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为，要依法查处。标准计量行政主管部门，要加强对销售住房面积的监督管理。

　　加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的约束，监督中介组织按规定办法和程序开展业务及收费。禁止违反国家规定利用行政权力，强制企业和当事人接受评估及收费。

　　规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费，由当地价格主管部门管理，实行政府定价或政府指导价。收费标准要与物业管理的服务内容、服务深度以及当地居民经济承受能力相适应。对普通居民住房物业管理收费标准要严格核定。物业管理企业要认真执行国家的价格政策，做好收费项目和标准及收费办法的公开工作，切实向住户提供质价相符的服务。

　　鼓励物业管理企业之间开展正当的竞争，逐步实行规模化经营，避免点多、规模小、管理成本高，促进物业管理收费的合理和规范。

　四、积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化

　　公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容，也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施，按照到２０００年公有住房租金水平要达到占双职工家庭平均工资的１５％的要求，继续推进租金改革，使租售比价逐步合理化。租金改革同时要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，提租方案要纳入价格调控计划，做好统筹安排。对超面积住房的，超过规定标准的部分可实行高于同期现住房租金标准的差别租金；对多占住房应退未退的，实行市场租金。在调租幅度较大、超过职工承受能力时，经当地政府批准，可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。

　　各地要继续稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价，要与经济适用住房价相衔接，并考虑房屋的新旧程度及地段、楼层、朝向等因素合理确定。要增加公有住房出售价格的透明度，防止违反规定低价售房倾向。在国家公有住房出售价格政策出台之前，仍按省物价局有关政策执行。

　　公有住房出售中，购房户超过按政策规定应享受的住房面积部分，要严格按政策规定收取超面积售价的售房款。

　五、加强领导，做好房地产价格调控的各项工作

　　加强和改善房地产价格调控，保持价格总水平的基本稳定，是当前深化城镇住房制度改革，加快住房建设，使住房建设成为新的经济增长点的重要措施。各市、县人民政府要加强领导，统筹安排，认真组织做好深化城镇住房制度改革和加快住房建设的各项政策措施的落实工作。价格主管部门要与建设主管部门等有关部门密切配合，加强房地产价格调控制度和市场价格行为规则的建设，并针对住房价格构成中土地取得费用过高、建设项目收费过多及开发企业的成本和利润缺乏有效约束等问题制定专项治理方案，逐步调整住房价格构成。要加强对住房价格和各项收费的监督检查，对有令不行、有禁不止，以及乱涨价、乱收费等违反价格政策的行为，要严肃查处。