新疆维吾尔自治区地方法规

  【发布文号】-----------

  【发布日期】2002-07-24

  【生效日期】2002-07-24

  【失效日期】-----------

  【所属类别】地方法规

  【文件来源】-----------

乌鲁木齐市开展整顿和规范房地产市场秩序工作的实施方案

二ОО二年七月二十四日

　　根据国家建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部七部委联合发出的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》的精神，按照自治区人民政府对整顿和规范房地产市场秩序的总体部署，结合当前乌鲁木齐市房地产市场的实际情况，由市建委会同市计委、经委、房产局、规划局、财政局、工商局、国土资源局、监察局、行政执法局等部门，在乌鲁木齐市行政区域内全面开展整顿和规范房地产市场秩序工作。现就整顿和规范房地产市场秩序工作实施方案及有关事项通知如下：

　　一、整顿房地产市场秩序专项集中查处工作重点：

　　（一）查处在集体土地上的房地产开发行为，房地产企业取得出让土地使用权后不按照合同约定支付出让金和限期开发、利用土地等行为。

　　（二）依法查处擅自变更规划设计方案或未按批准规划实施的房地产开发项目。

　　（三）查处房地产开发企业无证或越级开发及未取得施工许可证或开工报告擅自施工的违法行为，同时，查处施工图审查、质量安全监督和不执行强制性标准情况，查处恶意拖欠工程款、以物抵工程款或强令垫资施工等问题。�|

　　（四）查处未取得预售许可证擅自预售商品房、一房多售等违法行为。查处未取得房屋拆迁许可证或违反拆迁许可擅自实施拆迁以及以欺骗手段取得房屋拆迁许可证，实施拆迁的行为。

　　（五）查处面积“短斤缺两”、在分摊面积中弄虚作假、侵害购房者利益行为。一是房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊；二是将分摊的公共面积再次出租或出售；三是预售时违规进行面积计算；四是不按《商品房销售管理办法》的规定处理面积纠纷；五是在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的建筑面积。

　　（六）查处合同订立和履行中的违法违规行为。一是未使用《商品房买卖合同示范文本》及涵盖的有关法律法规的情况；二是隐瞒事实真相，误导购房者的合同欺诈行为；三是不认真履行合同损害住房消费者的合法权益的行为。

　　（七）查处《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的使用情况及住宅交付使用情况。依法查处有明示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准、明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件设备的情况，查处未经竣工验收或竣工验收不合格的工程项目交付使用情况，不按《住宅质量保证书》中的承诺承担保修责任的行为。

　　（八）查处物业管理中的不规范行为，一是不按合同约定的内容和标准提供服务；二是服务与收费质价不符，违反规定多收费行为；三是建设单位和物业管理单位互相推诿，不认真解决群众投诉的问题；四是处理问题态度恶劣，致使矛盾激化等问题。

　　（九）集中整治房地产广告市场秩序，查处房地产企业、中介机构不兑现广告承诺内容和侵害消费者合法权益的虚假广告。一是不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告；二是盗用其它项目预售许可证进行广告宣传；三是发布虚假广告或广告中含有虚假内容；四是承诺与实际不符或无法兑现的内容；五是广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容。

　　（十）查处中介行为不规范的房地产中介服务机构。一是中介服务机构不按有关规定脱钩改制；二是伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的行为；三是发布虚假或不实信息、违反规定收取费用或骗取费用的行为；四是查处非法转让房产地下交易行为；五是查处未取得资质证书、未履行备案手续行为。

　　（十一）依法纠正管理部门和管理人员管理不到位，监管不利的行为。依法纠正房地产开发、销售、管理以及房屋拆迁中违反审批程序，越权、越级审批行为；依法纠正违法设定审批条件，擅自提高或者降低审批条件行为；依法纠正利用行政手段干预房地产评估、拆迁、交易、测绘活动，搞市场垄断的行为。依法查处管理部门和管理人员在房地产行政管理中的失察、失职和渎职行为。

　　二、规范房地产各方主体行为工作重点

　　（一）规范对房地产开发项目的管理。严格执行房地产开发项目审批程序，依法办理用地、立项、规划、建设、销售、招标投标、委托监理和工程质量监督手续。对于抽逃注册资本（金）、项目资本金、自有资金不足、行为不规范或已开发建设项目严重拖欠工程款的房地产开发企业，将按规定上报市政府同时通知各有关部门不予审批或同意其新开建设项目。

　　（二）规范商品房面积计算标准和办法。开展销售商品房面积专业测绘工作，房地产开发企业预售房屋领取预售许可证时须出具房屋测量报告，据此房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的建筑面积。在向房屋产权管理部门申请初登记时，必须提交有测绘资格单位实测的面积测量报告，杜绝“短斤缺两”行为。

　　（三）规范合同管理，杜绝合同欺诈行为，减少合同纠纷。实施《商品房买卖合同示范文本》，履行好法律、法规的必备内容，明确约定的主要条款，切实保护购房者的合法权益。

　　（四）规范物业管理服务与收费，培育物业管理市场，促进物业管理向规范化发展。鼓励通过竞争方式选择物业管理企业，建立物业管理从业人员职业资格制度，提高物业管理从业人员的业务素质和职业道德。明确业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，完善物业管理前期介入和承接验收制度，切实做好建设和管理的衔接。加强对物业管理收费和服务行为管理与监督。

　　（五）规范中介市场行为，加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度，加强对中介收费的监督管理。

　　（六）规范企业行为，建立企业信誉档案，促进企业诚信制度的建立。将房地产企业和中介服务机构及物业管理企业的不良经营业绩、违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业的信用档案，各房地产企业要建立起“客户服务中心”，受理企业在经营管理过程中群众举报投诉案件，同时还要起到协调监督企业经营行为的作用。“客户服务中心”必须要由企业主要领导直接负责，不能虚设，要把问题解决在萌芽中，不能把矛盾扩大化。各企业要在8月10日前将“客户服务中心”领导及人员组成、联系电话、“客户服务中心”的服务职责及受理客户投诉情况报市建委房地产开发处（电话：4644883）。市建委将根据群众投诉及解决投诉情况，定期向社会公布。对记入的不良业绩在媒体上曝光。

　　（七）开展房地产开发企业、中介企业、“放心房”、“放心中介”承诺活动。促使企业加强内部管理，提高销售人员的素质、规范销售行为、培育企业信用。大力扶持好的企业，形成诚实、守信的市场氛围。提高企业的自律意识，使老百姓真正能够放心买房，规范房地产开发经营和房产中介服务的市场行为。约束企业行为，切实改进住宅产品在公众中的形象。

　　（八）以点带面，树立典型，在住宅工程中推广新技术、新工艺、新材料、节能及智能化新技术，促进住宅生产方式的转变，使住宅产业成为新的经济增长点。同时，开展房地产企业建设住宅示范项目和示范小区评比工作，推出几个智能化住宅小区和环境建设工程，适时召开现场会。以此推进我市房地产品牌的建设，促进房产企业品牌意识的提高。

　　（九）规范职能部门行政管理，转变工作作风，简化办事程序，提高工作效率。要公开办事条件，明确办事时限，要减少事前的行政审批，加强事后监督。要高度重视群众举报工作，保护好群众参与监督的积极性，提高执法水平，要落实行政责任追究制度，进一步明确岗位职责，建立有效的竞争激励机制，更充分地调动广大干部的工作积极性。

　　三、整顿和规范房地产市场秩序工作的方法、步骤

　　此次检查工作从7月26日开始至9月20日结束。分四个阶段进行。

　　（一）宣传动员阶段。

　　1．通过新闻媒介向全社会宣传开展整顿和规范房地产市场秩序工作，组织开展形式多样的房地产法律法规宣传活动，形成宣传攻势，让房地产市场的各方，特别是购房者充分了解有关法律、法规和规定，依法保护自身的合法权益。

　　2．利用新闻媒介向全社会公布乌鲁木齐整顿和规范房地产市场秩序工作的投诉电话：

　　市建委工程质量，经营行为投诉电话：4625743

　　市房产局产籍、交易、中介、物业管理投诉电话：4603156

　　市工商局违法广告、合同欺诈行为投诉电话：12315

　　市土地局土地建设违法行为投诉电话：2825675

　　市物价局非法收费投诉电话：12358

　　市行政执法局违法建设投诉电话：4650003

　　（二）自查、自纠阶段。

　　从7月26日至8月10日，凡在乌鲁木齐行政区域内从事房地产开发经营、房地产中介服务及住宅小区物业管理测绘单位以及房地产管理部门等各方主体都属于此次整顿和规范房地产市场秩序的范围。房地产开发企业、中介服务、物业管理单位、测绘单位及房地产管理部门，要按查处及规范的内容全面开展自查自纠工作，房地产开发企业、测绘单位和房地产管理部门将自查自纠情况于8月10日前报市建委房地产业处，中介机构和物业管理单位将自查自纠情况报市房产局市场处和物业处。

　　（三）组织检查阶段（8月10日――9月10日）。

　　为保证整顿和规范房地产市场秩序工作的顺利实施，加大查处力度，由市建委牵头，成立由各有关部门参加的“乌鲁木齐整顿和规范房地产市场秩序检查小组”。

　　1、组成由各相关部门参加的四个检查小组，对房地产开发企业所有在建项目、房屋拆迁单位及房屋测量机构的行为，按各部门各自的管理职能进行检查。对查出的问题及时处理。

　　第一组由市建委负责，市计委、房产局、规划局、工商局、行政执法局、工程质量监督站参加；

　　第二组由市房产局负责，建委、计委、规划局、工商局、行政执法局、工程质量监督站参加；

　　第三组由市规划局负责，建委、计委、房产局、工商局、行政执法局、工程质量监督站参加；

　　第四组由市工商局负责，建委、计委、房产局、规划局、行政执法局、工程质量监督站参加。

　　2、由市房产局负责，市工商局、物价局、行政执法局参加，对物业管理公司接受委托管理的住宅小区、办公（写字楼）、公寓、综合楼的管理服务进行检查，同时对房地产咨询评估、经济代理等中介机构进行检查，对查出的问题及时进行处理。

　　3、由市国土资源局会同物价部门组成检查组，对土地开发、土地使用及土地市场情况进行检查。

　　各单位要提高认识，各司其职，密切配合，高度重视此次房地产市场整顿和规范工作，要由主管领导负责此项工作的实施和协调。各单位检查组人员于7月31日报市建委房地产开发处，市建委将会同检查组成员确定检查方法，统一进行检查。检查中各部门要根据各自的管理范围进行查处。各检查组要及时将查处情况每周以书面形式进行一次小结，由市建委汇总后报市政府。此次治理整顿活动监察部门要进行监督，新闻单位要进行报道。

　　（四）总结验收阶段（9月10日――9月20日）。

　　各部门、各单位做好整顿和规范房地产市场秩序的总结工作，要认真总结经验吸取教训，弥补工作中的差距和不足。市建委将根据全市开展“整顿和规范房地产市场秩序工作的情况”进行总结、评比，对在这次整顿和规范房地产市场秩序中积极做好工作的企业，管理优秀的工程建设项目，予以通报表彰、奖励或表扬，对有严重违法违纪，工程项目管理水平低下，不履行承诺的企业予以相应的处罚或通报批评，进一步规范净化房地产市场。 通过专项整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转，使乌鲁木齐房地产市场健康发展。

　　四、对整顿和规范房地产市场秩序工作的要求。

　　（一）要统一思想，提高认识，树立高度的政治责任感和历史使命感，切实领会国家在新形势下开展整顿和规范房地产市场秩序工作的必要性，要从拉动经济增长、促进住房消费、保持社会稳定的高度来对待。要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。

　　（二）要加强领导，通力协作，共同担负起开展“整顿和规范房地产市场秩序工作”重任,为建立良好的房地产市场秩序做出应有的贡献。

　　（三）要严格按照开展整顿和规范房地产市场秩序工作的要求,建立适应市场经济体制的运行机制，完善内部管理规章制度，落实各项责任制。

　　（四）要把整顿和规范房地产市场秩序同加强日常管理紧密结合起来，针对存在的突出问题进一步立章建制，不断提高房地产市场和工程建设的管理水平。